将理论运用于实践之中。

评估公司“助纣为孽?”

评估公司“助纣为孽”?

征收评估专题之一

                                              杨轶群律师

   评估是房地产征收过程中重要的一环,但是由于评估公司在评估过程中往往很难坚持独立、客观、公正,所以被征收人往往对于评估公司做出的评估结果存有很大的异议,评估结果也确实时常存在远低于被征收房屋市场价值的情况。

   要弄清楚评估公司是不是在房地产征收过程中“助纣为虐”,首先要弄清楚房地产评估的相关规定。

征收条例规定被征收房屋的价值,由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。

依据这一规定,住建部制定了《国有土地上房屋征收评估办法》,对征收评估活动的要求进行了明确和细化。

参考《房地产估价规范》并结合征收案件的实际,征收案件可能涉及到多种房地产估价活动,一是正常征收补偿过程中的房地产征收评估,二是违法强拆之后的房地产损害赔偿估价。同时,征收估价应当区分国有土地上房屋征收评估和集体土地上房屋征收评估。

虽然各项规定中均要求评估机构应当独立、客观、公正地开展房屋征收评估、鉴定工作,并对出具的评估、鉴定意见负责,同时要求任何单位和个人不得干预房屋征收评估、鉴定活动。

但现状是,评估办法中规定的协商选定基本流于形式,部分地区的住建部门会确定一个能够参加本地区评估活动的评估机构名录,由征收部门在该名录中选择评估机构,而名录中又大多是本地的评估机构。

也就是说,评估机构由地方住建部门管理,能不能参加评估又由征收部门说了算。资质审批受制于人,收入来源看人脸色,不需要干预,评估机构为了自己的饭碗,也很难做出符合客观实际的评估结果。

做出失实的评估经过并非评估机构的本意,但客观公正的结果是关门大吉,那“助纣为孽”就成了唯一的选择。

因此,可以参考人民法院行政案件交叉管辖的做法,由省级住建部门确定本区域评估机构名录,各地区进行交叉评估,下级各地方征收部门通过随机抽取或协商选定的方式来确定评估机构,尽量避免评估机构在评估活动中受到干扰,增强评估结果的公信力。


2018年9月21日 14:03
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