将理论运用于实践之中。

闲话房租:一文讲透房价、房租、土地财政的关系

闲话房租:一文讲透房价、房租、土地财政的关系

原创: 王才亮

今年以来,关于房租上涨的问题屡屡被社会关注。尤其是在北京等一线城市,房租涨的实在有点快。我办公室附近的某小区不到50平米一居室的月租金已经高达8000元/月,而那些小区基本是80年代左右建设的小高层房屋。年初时,类似户型的一居室出租价格在6000元/月左右,上涨幅度高达33%。

然而,房租上涨并非限制在首都核心区内。从我的办公室往南便是南二环,再往南乘4号线地铁七站后到了南五环外的高米店附近,稍新的一居室整租平均月租金在4000元以上。而从我办公室往东到东五环的管庄附近看,单间月租在2000元以上,独立卫浴的要接近3000元。据有关房地产中介的数据,2018年7月,东西城均价均已接近150元/月/平方米。除城六区外,大兴区和昌平区近郊区域均价也接近90元/月/平方米。其中7月通州租金均价同比上涨接近40%。

面对社会对房租上涨的关心,北京市房地产中介协会召开座谈会,自如、相寓、蛋壳公寓等10家主要住房租赁企业负责人参加,共同承诺落实“三不得”要求,并承诺不涨租金且拿出手中共计超过12万套的全部存量房源投向市场。但是,这个做法只是扬汤止沸,缓解了社会舆论压力而已,没有涉及到问题的根本。

从技术上看,北京等地房租上涨主要有两个原因:

第一,过去两年北京的房价仍然呈上涨趋势,面粉涨价对包子价格上涨有决定性的作用。而面粉价格中政府的土地出让金、各项税费占了一半多,讲包子贵,不讲面粉贵,无疑是耍流氓!

第二,北京对于租赁市场和违法建设的整顿,使得租房供应量减少,加上每年夏季是大学生毕业就业高峯引起市场需求增加,供减需增,供不应求必然的引起租金上涨。

鉴于上述两个原因,从目前的市场结构和供需关系来看,北京等一线城市的房租仍将处于上涨通道。看上去北京的房租与租客的收入相比的确已高到难以接受的程度,但我们还必须看到北京目前的租售比即每平方米房屋的月租金/每平方米建筑面积的房价之比仍在1:500以上,有的区域还要高。如上面所说的我办公室附近小区二手房每平米售价在12至15万元之间,就是按12万元算,50平方米的面积售价600万元,月租8000元,其租售比高达1:750,而一般国际上较为健康的房地产市场的租售比在1:200-1:300之间。所以,在正常情况下,综合考虑到房价不可能大跌和一线城市仍具有的人口聚集效应带来的供求关系,租房的高价靠整治中并不能扭转其上涨的趋势。

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需要重视的是,一线城市的租客基本上都是暂时买不起或没有资格买房的刚需群体,这次租金上涨使他们从以前的“买不起”又面对“租不起”的尴尬局面。北京作为首都,较其他一线城市更需要重视这个问题。如何解决供不应求中需求量大这个问题,靠疏解首都功能来“赶人”已经被实践证明是药不对症的盲动主义而无效。那加大供应可否?北京市以及各一线城市政府近几年来一直在强调增加中低端租赁房屋供应,今天又传出消息说北京到2021年,将供应一千公顷农村集体土地用于租赁住房建设。对此,我并不乐观。

增加供应喊了多年,为什么效果不佳?根本在于这种保障性住房供应本质上与土地财政相违背,建设的越多,政府从土地供应中获得的利益越少。如今,看上去这几年财政收入增速高于鸡的屁的增速,似乎形势很好。假象之下的实际情况是土地财政穷途末路,财政的窟窿还急待房产税的开征来补的情况下,我们指望地方政府拿出大把钱(地也是钱)来搞低价房和低租金房建设,那可能吗?

解决的办法有没有?当然有!你知我知,正常的人都知道。现实的问题是北京等一线城市众多的是收入不高的租客们的租房困难怎么办?他们有权利期待政府拿出切实可行的办法。

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