将理论运用于实践之中。

谈谈棚改中的钱

谈谈棚户区改造中的“钱”

杨轶群律师

《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十二条第二款规定:作出房屋征收决定前,征收补偿费用应当足额到位、专户存储、专款专用。

棚户区改造作为征收的一种,也应当符合这一规定的要求,而这一规定也直接关系到被征收人实际权益的保障。

一、专户的认定

但是,在实际操作中,各地出现了各种不同的做法,例如:1、财政设立帐户,2、征收办设立帐户,3成立国资公司申请贷款、设立帐户,4、无帐户,仅开具资金证明等等。

以上是政府证明专款帐户设立的各种做法,由于专户的认定标准不清晰,被征收人与政府经常在此问题上产生争议。

二、足额的认定

除去帐户设立之外,资金是否足额,也是诉讼中经常出现争议的部分,而争议的产生与安置的方式以及资金的来源存在很大的关联。

1、安置的方式;

征收补偿安置现主要被分为两类:房屋实物安置以及货币现金安置,分类的目的是为了保护被征收人在征收过程中的选择权。但是,这也成为了不少地方政府征收补偿费用不足额到位的理由,常有地方政府辩称已提供了安置房屋,故无需按照全部选择货币补偿的方式来足额设立专户。

2、资金的来源;

地方政府实施棚改的资金大多来源于各大银行的贷款或开发商预付的土地款。低息或无息的国开行棚改贷款一直是地方政府的首要目标。今年7月,国开行棚改资金审批被传收紧,直接影响了各地方棚改项目的进度,更是直接影响到了已实施棚改项目的进度。资金无法按时到位,直接影响了被征收人权益的按时实现。

同时,政府与开发商预签协议,收取部分土地款用于棚改的做法普遍存在,这一做法尚处于灰色地带,未被明确禁止。但是,这一做法直接影响了被征收人权益的保护。政府与开发商草签协议,一般都会约定净地交付的具体时间,而开发商为了快速开发土地的,时间的约定往往早于整个征收补偿各程序(征收决定、补偿决定、行政复议、行政诉讼)完成的时间,而国家赔偿程序的不完善导致政府违法成本的畸低,这两个因素导致地方政府在处理问题时,常常违法提前对房屋进行拆除。

经简要检索,或因条例规定的不清晰,在最高院公布的85起相关案例中,被征收人关于资金问题的异议均未被最高院支持,再审申请均被驳回。

因此,针对以上问题,建议对现行条例进行修订,具体如下:

             1、明确专户应当由征收人暨地方各级政府设立,帐户应明确为某某棚改项目专项资金,资金仅可用于该棚改项目;

            2、明确征收人应当在前期调查的过程中,对被征收人安置方式的选择进行统计,确定选择货币现金安置方式的数量,并核算出所需的专项资金的数额;

            3、明确征收人通过贷款方式筹措资金,应当在贷款资金审批完成且足额到位之后,方才能够做出征收决定;

           4、明确征收人不得通过预签协议、预收土地款的方式筹措资金,作为补充,地方政府可以通过发行政府专项债券的方式筹措。

2018年7月30日 15:59
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