将理论运用于实践之中。

陈某某、徐某某等人与青岛市市北区人民政府房屋征收补偿决定案(共八案)

〖判决书摘录〗

山东省青岛市李沧区人民法院

行政判决书

(2014)李行初字第10号

原告:陈志峰,男,汉族,……年…月…日出生,住……号,身份证号码:……。

委托代理人:李金平,北京巿才良律师事务所律师。

委托代理人:刘建民,北京巿才良律师事务所律师。

被告:青岛巿巿北区人民政府,住所地青岛巿巿北区延吉路80号。

法定代表人:张杰,职务区长。

委托代理人:朱鹏,山东诚功律师事务所律师。

委托代理人:张奕,山东诚功律师事务所律师。

原告陈志峰诉被告青岛巿巿北区人民政府〖以下简称为"巿北区政府")不服房屋征收补偿决定一案,原告于2014 年6月30日向本院提起行政诉讼,本院受理后于2014年7 月4日向被告送达了起诉状副本及应诉通知书。本院依法组成合议庭,于2014年7月25日召开预备庭,于2014年8 月5日公开开庭审理了本案。原告陈志峰的委托代理人李金平、刘建民,被告巿北区政府的委托代理人张奕、朱鵬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

被告巿北区政府于2013年6月20日作出青岛巿巿北区人民政府《关于南京路东侧改造项目被征收居民陈志峰的房屋征收补偿决定书》(以下简称为“房屋征收补偿决定”),该决定的内容为:

“2012年9月29曰,青岛巿巿北区人民政府作出《关于南京路东侧改造项目国有土地上房屋征收的决定》〖青北政发120123第43号),并进行公告,决定对南京路东侧改造项目范围内的房屋实施征收。房屋征收公告规定的签订补偿协议及搬家腾房的期限为2012年10月22曰至2012年11月21曰。该项目房屋征收部门为青岛巿巿北区开发建设局,征收实施单位为青岛巿巿北区房屋征收安置管理办公室,房地产价格评估机构为青岛青房房地产评估事务所有限公司。

被征收人陈志峰(男,身份证号:……) 名下的南京路271号504户私有住宅房屋位于此次征收范围内,房屋所有权证号为青房地权巿字第370426号,建筑面积65.08平方米,房屋设计用途为成套住宅。经青岛青房房地产评估事务所有限公司评估,该房屋评估单价为11597元乂平方米,装饰装修评估单价为660元7平方米。房屋征收部门为被征收人提供了产权调换和货币补偿两种补偿方式。经房屋征收实施单位多次协商,被征收人仍坚持要求提高补偿标准, 未能与房屋征收部门达成补偿协议、搬迁腾房。

经审查,房屋征收部门的征收程序合法,为被征收人提供的补偿标准和补偿方式符合《国有土地上房屋征收与补偿条例》等有关规定。

为确保本次房屋征收工作顺利进行,维护公共利益,根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十七条、笫二十一条、笫二十六条,青岛巿人民政府《关于做好国有土地上房屋征收与补偿工作的通知》(青政发〖2011〗18号)及《南京路东侧改造项目征收补偿方案》等相关规定,对被征收人陈志峰位于南京路271号504户的房屋作出征收补偿决定如下:

一、对被征收人陈志峰位于南京路271号504户的房屋实施征收,按照《南京路东侧改造项目征收补偿方案》的规定给予货币补偿或房屋产权调换。被征收人可以选择货币补偿,也可以选择房屋产权调换。被征收人应在本决定书送达之曰起五日内向房屋征收部门提交货币补偿或房屋产权调换的书面选择意见,否则补偿方式视为选择房屋产权调换。

二、如被征收人选择货币补偿,根据青岛青房房地产评估事务所有限公司对房屋及装修装饰的评估和《南京路东侧改造项目征收补偿方案》的规定,被征收人应得的货币补偿数额为:

1、房屋货币补偿金人民币870702.76元。

2、搬迁补助费人民币1000元。

3、临时过渡补助费人民币19524元。

4、装修补偿费人民币42952.8元。

5、公摊面积差补助人民币113070.75元。

6、货币补偿奖励费人民币43535.14元。

上述合计为人民币1090785.45元。

三、如被征收人选择房屋产权调换,房屋征收部门提供与征收补偿金价款相当的就地新建高层住宅房屋一处,征收补偿提供的安置房源均价不超过征收区域征收评估价格平均值,二次定位时由房屋征收部门提供产权调换房屋进行产权调换。房屋征收部门与被征收人将产权调换房屋价值与被征收房屋价值的差额及被征收人应得搬迁补助费、临时过渡补助费、装修补偿费等按照《南京路东侧改造项目征收补偿方案》结算,产权调换房屋产权归被征收人所有。

四、限被征收人陈志峰自本补偿决定书在房屋征收范围内公告之日起十五日内搬出其房屋征收范围内南京路271号504户房屋交房屋征收部门拆除,并依法注销房屋产权证。”

被告在法定期限内提交了以下作出被诉具体行政依据的证据:

……

本院认为,一、《国有土地上房屋征收评估办法》第十条规定:“被征收房屋价值评估时点为房屋征收决定公告之日。用于产权调换房屋价值评估时点应当于被征收房屋价值评估时点一致。”本案被告作出涉案项目房屋征收决定公告时间为2012年9月29日,而被告作出被诉房屋征收补偿决定依据的《南京路东侧旧城改造预征收项目评估结果》评估时点为2012年4月27曰,青房房地产评估公司作出产权调换住宅房屋评估时点也为2012年4月27日,被征收房屋分户评估表评估时点为2012年10月22曰。因此,被告所依据的评估结果违反了被征收房屋价值评估时点、被征收房屋分户评估表评估时点、产权调换房屋价值评估时点应与房屋征收决定公告时间相一致的规定。

二、《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十六条第二款规定:“补偿决定应当公平,包括本条例第二十五条第一款规定的有关补偿协议的事项。”第二十五条第一款规定:“房屋征收部门与被征收人依照本条例的规定,就补偿方式、补偿金额和支付期限、用于产权调换房屋的地点和面积、搬迁费、临时安置费或者周转用房、停产停业损失、搬迁期限、过渡方式和过渡期限等事项,订立补偿协议。”因此,房屋征收补偿决定应当包含用于产权调换房屋的地点和面积等具体事项。被告所作出的房屋征收补偿决定并未载明产权调换房屋的面积,其具体行政行为的内容不明确,不符合《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十六条第二款的规定。

综上,被告作出的房屋补偿决定不符合法律规定,应当予以撤销。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第五十四条第二项以及《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十六条、《国有土地上房屋征收评估办法》第十条之规定,判决如下:

撤销被告青岛巿巿北区人民政府于2013年6月20曰作出的《关于南京路东侧改造项目被征收居民陈志峰的房屋征收补偿决定书》。

案件受理费人民币五十元,由被告负担。

如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内提起上诉,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数递交上诉状副本,上诉于山东省青岛巿中级人民法院。

 

审判长 赵雪姣

人民陪审员 刘旭升

人民陪审员 吉  虹

二○一四年八月二十五日

书记员 赵海鹏

〖律师点评〗

一、上面只是一位当事人的判决书摘录,实际上与本案共同审理的还有七个,均属于一个征收范围。由于市北区政府作出的八个房屋征收补偿决定的补偿方式和理由基本一样,因此李沧区法院共作出了八个判决[文号:(2014)李行初字第10号-17号],将八个违法的房屋征收补偿决定都撤销了。

一审判决作出后,双方均未上诉。

二、虽然本案是比较常见的国有土地上房屋征收补偿案件,一审判决并没有支持和阐述我们的全部代理意见,是“选择”支持了部分代理意见,但是该判决还是具有典型意义。

1、估价时点之争。

建设部的《国有土地上房屋征收评估办法》第十条第一款规定,被征收房屋价值评估时点为房屋征收决定公告之日。

如此明确的规定,在实践中执行的并不好。早于或晚于公告之日的情况不少见。

不过,此规定仍不不科学之处。比如实践中有的实施征收时间有长达几年的,此时如还按照当初征收公告时间确定估价时点,可能就不公平了,尤其是在房地产市场价格波动较大的时期。建议建设部及时修改。拆迁条例时期,建设部的《城市房屋拆迁估价指导意见》就规定:“拆迁估价时点一般为房屋拆迁许可证颁发之日。拆迁规模大、分期分段实施的,以当期(段)房屋拆迁实施之日为估价时点。”

2、产权调换房之争。

实践,我们见到太多的征收补偿决定中对产权调换房仅明确调换房屋的面积,对于位置、价格、楼层、户型、过渡期等均没有明确。

如本案征收补偿决定仅是“如被征收人选择房屋产权调换,房屋征收部门提供与征收补偿金价款相当的就地新建高层住宅房屋一处,征收补偿提供的安置房源均价不超过征收区域征收评估价格平均值,二次定位时由房屋征收部门提供产权调换房屋进行产权调换。”这样对于安置房面积、价格、详细位置、楼层、户型、交房时间等均不明确的决定,为日后履行留下了大量的争议空间,不能切实保护被征收人的合法权益。

《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十六、二十五条规定的,安置房应当明确用于产权调换房屋的地点和面积等事项。李沧区法院的判决正确适用了该规定。

除面积、位置等因素之外,调换房屋的结算价格也十分重要,多数征收项目中对于产权调换房屋价格实行的是定价,这是不正确的。本案中仅对均价进行大概的确定不正确,价格应当是具体的,且应当进行评估的,但市北区政府没有提供评估依据。

点评人:李金平律师


2018年6月30日 14:07
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